Kos tukar hak milik strata sering menjadi persoalan utama bagi pembeli dan penjual hartanah jenis apartmen atau kondominium yang ingin melengkapkan proses pemindahan nama secara sah.
Anda mungkin tertanya-tanya berapa jumlah sebenar yang perlu disediakan, dokumen apa yang wajib dikemukakan, dan bagaimana keseluruhan proses berlangsung tanpa risiko kelewatan atau denda.
Memahami kos tukar hak milik strata secara menyeluruh sangat penting agar tidak terbeban dengan caj tersembunyi dan untuk memastikan setiap langkah mematuhi peraturan undang-undang semasa.
Panduan ini dirangka bagi membantu anda membuat keputusan kewangan yang tepat, menjimatkan kos tukar hak milik strata, dan melancarkan urusan pindah milik dengan lebih yakin.
Pemahaman Asas tentang Hak Milik Strata
Memahami konsep hak milik strata adalah penting bagi sesiapa yang memiliki atau bercadang untuk memiliki hartanah jenis ini.
Hak milik strata merujuk kepada pemilikan individu ke atas unit tertentu dalam bangunan bertingkat, serta perkongsian hak ke atas kawasan bersama. Ia berbeza daripada hak milik individu yang memberikan pemilikan penuh ke atas tanah dan bangunan.
Definisi
Hak milik strata merujuk kepada dokumen sah yang dikeluarkan oleh Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) Negeri untuk setiap unit dalam pembangunan berstrata seperti apartmen, kondominium atau rumah kedai.
Dokumen ini membuktikan pemilikan sah ke atas unit tertentu dan memberikan hak kepada pemilik untuk menggunakan kemudahan bersama seperti lif, kolam renang, dan tempat letak kereta.
Kepentingan hak milik strata termasuk:
- Bukti Pemilikan Sah: Membolehkan pemilik menjalankan urus niaga seperti jual beli, gadaian, atau pewarisan.
- Hak Mengundi: Memberikan hak kepada pemilik untuk mengundi dalam mesyuarat agung Perbadanan Pengurusan.
- Akses kepada Kemudahan Bersama: Menjamin hak penggunaan kemudahan bersama yang disediakan.
- Perlindungan Undang-Undang: Melindungi pemilik daripada sebarang pertikaian pemilikan atau tindakan undang-undang yang melibatkan pemaju.
Memiliki hak milik strata adalah penting untuk memastikan hak dan kepentingan pemilik unit dalam pembangunan hartanah strata terjamin.
Perbezaan Hak Milik Strata dan Individu
Perbezaan utama antara hak milik strata dan hak milik individu terletak pada jenis pemilikan dan tanggungjawab yang terlibat.
| Ciri-ciri | Hak Milik Strata | Hak Milik Individu |
|---|---|---|
| Jenis Hartanah | Pangsapuri, kondominium, rumah kedai | Rumah teres, banglo, rumah berkembar |
| Pemilikan Tanah | Bersama dengan pemilik lain | Pemilikan penuh ke atas tanah dan bangunan |
| Kemudahan Bersama | Ya (lif, kolam renang, tempat letak kereta) | Tidak, semua kemudahan adalah milik persendirian |
| Yuran Penyelenggaraan | Dikenakan untuk penyelenggaraan kawasan bersama | Tidak dikenakan, penyelenggaraan ditanggung sendiri |
| Pengurusan Hartanah | Diurus oleh Perbadanan Pengurusan | Diurus sendiri oleh pemilik |
Memahami perbezaan ini membantu pemilik membuat keputusan yang tepat dalam pemilihan jenis hartanah yang sesuai dengan keperluan dan kemampuan masing-masing.​
Jom Baca: Kos Pecah Geran Tanah: Syarat & Prosedur
Kos Tukar Hak Milik Strata
Mengetahui kos yang terlibat dalam proses tukar hak milik strata adalah penting untuk perancangan kewangan yang tepat. Kos-kos ini merangkumi duti setem, yuran guaman, yuran pendaftaran, dan fi tambahan lain yang mungkin dikenakan.​
Mengikut laman rasmi jkptg.gov.my, berikut adalah perincian mengenai kos tukar hak milik strata:
1. Duti Setem
Duti setem adalah cukai yang dikenakan oleh kerajaan ke atas dokumen pemindahan hak milik hartanah. Kadar duti setem ditentukan berdasarkan nilai hartanah dan dikira mengikut skala bertingkat.
Kadar duti setem:
| Nilai Hartanah (RM) | Kadar Duti Setem (%) |
|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% |
| RM100,001 – RM500,000 | 2% |
| RM500,001 – RM1,000,000 | 3% |
| Melebihi RM1,000,000 | 4% |
Contoh pengiraan:
Untuk hartanah bernilai RM500,000:
- RM100,000 pertama x 1% = RM1,000
- RM400,000 berikutnya x 2% = RM8,000
- Jumlah Duti Setem: RM9,00-
Duti setem ini perlu dibayar sebelum proses pendaftaran hak milik di Pejabat Tanah dapat dilakukan.
2. Yuran Guaman
Yuran guaman adalah bayaran kepada peguam yang menguruskan proses pemindahan hak milik. Kadar yuran ini ditetapkan oleh Perintah Saraan Peguam Cara dan bergantung kepada nilai hartanah.
Kadar yuran guaman:
| Nilai Hartanah (RM) | Kadar Yuran Guaman (%) |
|---|---|
| RM500,000 pertama | 1.25% |
| RM500,001 – RM7,500,000 | 1% |
| Melebihi RM7,500,000 | Tertakluk kepada rundingan, tidak melebihi 1% |
Contoh pengiraan:
Untuk hartanah bernilai RM500,000:
- RM500,000 x 1.25% = RM6,250
- Jumlah Yuran Guaman: RM6,250
Yuran guaman ini merangkumi penyediaan dokumen penting seperti Perjanjian Jual Beli (SPA) serta Borang 14A.
3. Yuran Pendaftaran dan Fi Tambahan
Yuran pendaftaran dikenakan oleh Pejabat Tanah untuk mendaftarkan pemindahan hak milik. Fi tambahan mungkin termasuk bayaran untuk dokumen sokongan dan perkhidmatan profesional lain.​
Anggaran yuran pendaftaran:
| Nilai Hartanah (RM) | Yuran Pendaftaran (RM) |
|---|---|
| Di bawah RM100,000 | RM200 |
| RM100,001 – RM1,000,000 | RM500 |
| Melebihi RM1,000,000 | RM3,000 |
Fi tambahan lain mungkin termasuk:​
- Bayaran untuk penyediaan dan pemfailan borang CKHT (Cukai Keuntungan Harta Tanah)
- Bayaran untuk permohonan kebenaran pindah milik dari pihak berkuasa negeri
Kos keseluruhan untuk menukar hak milik strata mungkin berbeza mengikut nilai hartanah serta caj profesional yang dikenakan.
Dokumen dalam Proses Tukar Hak Milik Strata
Untuk memastikan proses tukar hak milik strata berjalan lancar, beberapa dokumen penting perlu disediakan dan diserahkan kepada pihak berkuasa yang berkenaan.
Dokumen-dokumen ini adalah asas kepada proses pemindahan hak milik dan mesti lengkap serta tepat.​ Berikut adalah beberapa dokumen dalam proses tukar hak milik strata:
1. Borang 14A (Memorandum of Transfer)
Borang 14A, juga dikenali sebagai Memorandum of Transfer (MOT), adalah dokumen rasmi yang digunakan untuk memindahkan hak milik hartanah daripada pemilik semasa kepada pemilik baharu. Dokumen ini mengandungi butiran lengkap mengenai hartanah, pemilik asal, dan pemilik baharu.​
Maklumat yang perlu disediakan dalam Borang 14A:
- Nama penuh dan nombor kad pengenalan pemilik asal dan pemilik baharu.
- Butiran hartanah seperti alamat, nombor lot, dan nombor hak milik.
- Nilai transaksi atau harga jual beli hartanah.
Borang ini perlu ditandatangani oleh kedua-dua pihak di hadapan peguam atau pegawai pentadbir tanah yang sah. Selepas ditandatangani, borang ini akan disetemkan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) sebelum didaftarkan di Pejabat Tanah.
2. Surat Bebas Hutang
Surat Bebas Hutang adalah dokumen yang dikeluarkan oleh pemaju atau Perbadanan Pengurusan (MC) yang mengesahkan bahawa tiada tunggakan bayaran berkaitan unit hartanah tersebut. Ini termasuk yuran penyelenggaraan, caj perkhidmatan, dan lain-lain bayaran yang berkaitan.
Langkah untuk mendapatkan Surat Bebas Hutang:
- Hubungi pemaju atau MC untuk memohon surat tersebut.
- Pastikan semua bayaran tertunggak telah dijelaskan.
- Simpan resit pembayaran sebagai bukti.
Surat ini penting kerana tanpa pengesahan tiada tunggakan, proses tukar hak milik strata tidak dapat diteruskan.​
3. Salinan Geran Strata dan Kad Pengenalan
Salinan geran strata dan kad pengenalan adalah dokumen sokongan yang diperlukan dalam proses tukar hak milik.​
Dokumen yang perlu disediakan:
- Salinan geran strata yang sah.
- Salinan kad pengenalan pemilik terdahulu dan pemilik baharu.
- Salinan Perjanjian Jual Beli (SPA).
Pastikan semua salinan dokumen adalah jelas dan disahkan oleh pihak yang berkenaan. Semua dokumen ini perlu dikemukakan bersama Borang 14A ketika urusan pendaftaran di Pejabat Tanah.
Proses Penukaran Hak Milik Strata
Proses penukaran hak milik strata melibatkan beberapa langkah penting yang perlu diikuti dengan teliti untuk memastikan pemindahan hak milik berjalan lancar dan sah di sisi undang-undang.
Setiap langkah memerlukan perhatian khusus terhadap dokumen dan prosedur yang ditetapkan oleh pihak berkuasa.​ Berikut ialah proses lengkap penukaran hak milik strata:
1. Semakan Geran Strata
Langkah pertama adalah memastikan geran strata telah dikeluarkan oleh Pejabat Tanah dan Galian (PTG) Negeri atau Pejabat Tanah Daerah. Geran strata adalah dokumen rasmi yang membuktikan pemilikan sah ke atas unit hartanah berstrata.
Langkah-langkah semakan:
- Hubungi pemaju untuk mendapatkan maklumat mengenai status geran strata.
- Gunakan sistem e-Tanah negeri masing-masing untuk menyemak status geran strata secara dalam talian.
- Jika geran belum dikeluarkan, desak pemaju untuk mempercepatkan proses permohonan.
Pastikan geran strata telah dikeluarkan sebelum meneruskan ke langkah seterusnya dalam proses tukar hak milik strata.​
2. Penyediaan Dokumen
Setelah geran strata disahkan, sediakan dokumen-dokumen berikut untuk proses pemindahan hak milik:
- Perjanjian Jual Beli (SPA) yang telah ditandatangani oleh kedua-dua pihak.
- Borang 14A (Memorandum of Transfer) yang lengkap dan ditandatangani.
- Salinan geran strata yang sah.
- Salinan kad pengenalan penjual dan pembeli.
- Surat bebas hutang daripada pemaju atau Perbadanan Pengurusan.
- Resit pembayaran cukai tanah dan cukai taksiran terkini.
Pastikan semua dokumen ini lengkap dan disahkan oleh pihak yang berkenaan untuk mengelakkan sebarang kelewatan dalam proses pendaftaran.​
3. Pembayaran Duti Setem dan Yuran Berkaitan
Duti setem adalah cukai yang dikenakan ke atas dokumen pemindahan hak milik dan perlu dibayar kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN). Kadar duti setem ditentukan berdasarkan nilai hartanah dan dikira secara bertingkat.​
Selain duti setem, yuran guaman dan yuran pendaftaran juga perlu dibayar. Yuran guaman ditentukan berdasarkan nilai hartanah dan tertakluk kepada Perintah Saraan Peguam Cara. Yuran pendaftaran dikenakan oleh Pejabat Tanah untuk mendaftarkan pemindahan hak milik.​
4. Pendaftaran di Pejabat Tanah
Langkah terakhir adalah mendaftarkan pemindahan hak milik di Pejabat Tanah yang berkenaan. Serahkan semua dokumen yang telah disediakan bersama bukti pembayaran duti setem dan yuran berkaitan.​
Langkah-langkah pendaftaran:
- Sila hadir ke Pejabat Tanah bersama semua dokumen yang lengkap.
- Serahkan dokumen kepada pegawai bertugas untuk semakan.
- Bayar yuran pendaftaran yang ditetapkan.
- Tunggu pengesahan dan pengeluaran geran strata atas nama pemilik baharu.​
Setelah proses ini selesai, nama pemilik baharu akan didaftarkan secara rasmi dalam geran strata, menandakan pemindahan hak milik telah berjaya disempurnakan.
Mari Baca: Anggaran Kos Bina Rumah Sewa 4 Pintu
Kesilapan dalam Proses Tukar Hak Milik Strata
Proses tukar hak milik strata memerlukan perhatian terhadap pelbagai aspek teknikal dan undang-undang. Kesilapan kecil boleh membawa kepada kelewatan, kos tambahan, atau komplikasi undang-undang.
Berikut adalah beberapa kesilapan umum yang sering berlaku dalam proses tukar hak milik strata dan cara untuk mengelakkannya:
1. Tidak Menyemak Status Geran Strata
Salah satu kesilapan utama adalah tidak menyemak sama ada geran strata telah dikeluarkan oleh pihak berkuasa. Tanpa geran strata, pemindahan hak milik tidak dapat didaftarkan secara rasmi.​
Langkah-langkah yang perlu diambil:
- Sila berhubung dengan pihak pemaju untuk mendapatkan maklumat terbaru berkaitan status geran strata.
- Gunakan sistem e-Tanah negeri masing-masing untuk menyemak status geran secara dalam talian.
- Jika geran belum dikeluarkan, desak pemaju untuk mempercepatkan proses permohonan.​
Pastikan geran strata telah tersedia supaya proses pertukaran hak milik dapat berjalan tanpa sebarang kelewatan.
2. Mengabaikan Bayaran Tertunggak
Mengabaikan bayaran tertunggak seperti yuran penyelenggaraan, cukai taksiran, atau cukai tanah boleh menyebabkan proses tukar hak milik tertangguh. Pihak berkuasa tidak akan memproses pemindahan hak milik jika terdapat tunggakan bayaran.​
Langkah-langkah yang perlu diambil:
- Semak dengan Perbadanan Pengurusan atau pemaju mengenai sebarang tunggakan bayaran.
- Selesaikan semua bayaran tertunggak sebelum memulakan proses tukar hak milik.
- Simpan resit pembayaran sebagai bukti penyelesaian bayaran.​
Bagi memastikan proses tukar hak milik berjalan dengan lancar tanpa sebarang masalah, semua bayaran perlulah diselesaikan terlebih dahulu.
3. Tidak Mendapatkan Nasihat Profesional
Ramai individu cuba menguruskan proses tukar hak milik strata tanpa mendapatkan nasihat daripada profesional seperti peguam hartanah. Ini boleh membawa kepada kesilapan dalam penyediaan dokumen atau pemahaman prosedur undang-undang.​
Kepentingan mendapatkan nasihat profesional:
- Peguam hartanah dapat memastikan semua dokumen disediakan dengan betul dan lengkap.
- Mereka dapat memberikan nasihat mengenai undang-undang dan prosedur yang berkaitan.
- Mengelakkan sebarang kesilapan yang boleh menyebabkan kelewatan atau kos tambahan.​
Dengan khidmat pakar yang berpengalaman, anda boleh memastikan urusan tukar hak milik strata diselesaikan dengan teratur dan mematuhi peraturan yang ditetapkan.
Tips Penjimatan Kos Tukar Hak Milik Strata
Proses tukar hak milik strata melibatkan pelbagai kos seperti duti setem, yuran guaman, dan yuran pendaftaran. Walau bagaimanapun, ada beberapa cara yang boleh anda gunakan untuk mengurangkan perbelanjaan dalam proses ini.
Berikut ialah tips penjimatan kos tukar hak milik strata:
1. Manfaatkan Pengecualian Duti Setem
Kerajaan Malaysia menyediakan beberapa pengecualian duti setem yang boleh dimanfaatkan untuk menjimatkan kos tukar hak milik strata.​
Pengecualian yang tersedia:
- Pemilikan Rumah Pertama: Pembeli rumah pertama layak mendapat pengecualian duti setem 100% bagi hartanah bernilai RM500,000 dan ke bawah, serta 75% bagi hartanah bernilai antara RM500,001 hingga RM1 juta, tertakluk kepada syarat-syarat tertentu.
- Pemindahan Harta Secara Kasih Sayang: Pemindahan harta antara ahli keluarga terdekat seperti ibu bapa kepada anak atau datuk nenek kepada cucu layak mendapat pengecualian duti setem sehingga RM1 juta pertama nilai harta tersebut.
Dengan memanfaatkan pengecualian ini, anda boleh mengurangkan beban kewangan dalam proses tukar hak milik strata.​
2. Rundingan Yuran Guaman
Yuran guaman adalah salah satu komponen kos yang signifikan dalam proses tukar hak milik strata. Namun, terdapat ruang untuk rundingan bagi mendapatkan kadar yang lebih berpatutan.​
Strategi rundingan:
- Bandingkan Sebut Harga: Dapatkan sebut harga daripada beberapa firma guaman untuk membandingkan kadar yuran yang ditawarkan.
- Rundingan Diskaun: Peguam dibenarkan memberikan diskaun sehingga 25% ke atas fi yang dinyatakan dalam Perintah Saraan Peguam Cara.
- Pilih Peguam Berpengalaman: Peguam yang berpengalaman dalam urusan hartanah strata mungkin dapat menawarkan perkhidmatan yang lebih efisien dan kos efektif.
Dengan rundingan yang bijak, anda boleh mendapatkan perkhidmatan guaman yang berkualiti pada kos tukar hak milik strata yang lebih rendah.​
3. Elakkan Denda Lewat
Kelewatan dalam proses tukar hak milik strata boleh menyebabkan anda dikenakan denda oleh pihak berkuasa. Denda ini boleh meningkatkan kos keseluruhan proses.​
Langkah-langkah untuk mengelakkan denda:
- Patuhi Tarikh Akhir: Pastikan semua dokumen disediakan dan diserahkan dalam tempoh masa yang ditetapkan.​
- Pantau Proses: Sentiasa berhubung dengan peguam dan pihak berkuasa untuk memastikan proses berjalan lancar dan mengikut jadual.​
- Sediakan Dokumen Lengkap: Pastikan semua dokumen yang diperlukan adalah lengkap dan tepat untuk mengelakkan sebarang kelewatan.​
Dengan pengurusan masa yang baik dan pemantauan yang teliti, anda boleh mengelakkan denda lewat dan menjimatkan kos dalam proses tukar hak milik strata.​
Lanjut Baca: Harga Rumah Teres 1 Tingkat Terkini di Malaysia
Penutup
Memahami kos tukar hak milik strata bukan sahaja membantu anda merancang bajet dengan lebih tepat, tetapi juga mengelakkan kelewatan akibat kesilapan dokumen atau prosedur.
Dengan menyediakan dokumen lengkap, membayar yuran yang ditetapkan, dan mendapatkan nasihat profesional, proses tukar hak milik dapat dijalankan dengan lebih lancar.
Jika anda rasa maklumat kos tukar hak milik strata ini bermanfaat, kongsikan kepada rakan atau keluarga yang sedang merancang jual beli hartanah strata.
Jangan lupa tinggalkan komen untuk berkongsi pengalaman anda, atau lawati panduan lain di laman hargakosmy.com.
Bantu kami share artikel ini: